Квартира над нежилым помещением

При покупке жилья, каждый человек тщательно проверяет очевидные вещи: историю застройщика, если речь идёт о новостройке, не зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние дети или нет ли задолженностей по коммунальным платежам. Однако есть и другие моменты, которые на первый взгляд кажутся незначительными: например, квартира над нежилым помещением.

Квартира над коммерческим помещением

Практически в каждом доме на первых этажах располагаются коммерческие помещения:

  1. Магазины.
  2. Кафе и рестораны.
  3. Аптеки.
  4. Офисные помещения.
  5. Парикмахерские и салоны красоты.

Некоторые из них не причиняют никакого дискомфорта своим соседям, тогда как другие способны существенно испортить благоприятные условия проживания шумом, запахом и т.д.

На вторичном рынке жилья такие предложения встречаются довольно редко: дело в том, что стоимость квартиры на втором этаже может быть снижена в несколько раз, если под ней находится коммерческое помещение, в особенности, если дом относительно новый и первый этаж ещё не введён в эксплуатацию.

Поэтому собственники не спешат продавать квартиры за бесценок: такую жилплощадь чаще всего покупают молодые семьи с детьми для проживания или аренды, так как пытаются максимально сэкономить.

В новостройках у застройщиков зачастую встречаются различные акционные предложения, которые также предусматривают значительную скидку. Это не значит, что компании считают такое жильё менее качественным или неудобным для проживания: современные технологии позволяют добиться высоких показателей шумо- и теплоизоляции, свою выгоду строители получают за счет более высоких цен на нежилые помещения на первых этажах.

Плюсы

  • Цена. Самый очевидный плюс покупки квартиры на втором этаже – это заманчивая цена. Стоимость может отличаться на 20-30% от подобных квартир в этом же доме, находящихся на более высоких этажах.
  • Тишина по ночам. В вечернее время, когда последний сотрудник закроет дверь офиса, на первом этаже воцарится тишина: можно не переживать, что чуткий сон жильцов разбудит громкая музыка.
  • Отсутствие необходимости пользования лифтом. Жители многоэтажек часто жалуются на то, что дожидаются лифта дольше, чем добираются до работы. На второй этаж несложно подняться по лестнице: сюда также будет удобно занести крупногабаритную мебель, которая не поместится в лифт.
  • Красивый вид из окна. На последних этажах высоких зданий из окон видно только небо и далёкий горизонт с панорамой города – красиво, не поспоришь. Но куда приятнее наблюдать за клумбой у подъезда, высаженной собственными руками: к тому же за ней будет удобно ухаживать и поливать.
  • Пожарная безопасность. В случае возникновения пожара или другой угрозы, из окна второго этажа не сложно выбраться на улицу.

Минусы

  • Шум в дневное время. Полы в нежилых помещениях выстилают кафельной плиткой, которая очень хорошо распространяет звуки от каблуков и обуви с твёрдой подошвой. Если дверь такого помещения не оснащена доводчиком, то придётся постоянно слушать, как она открывается и закрывается с громким грохотом.
  • Посторонние запахи и насекомые. Если на первом этаже расположились ресторан или кафе, то велика вероятность проникновения в квартиру этажом выше запахов приготавливаемой пищи, а также тараканов и грызунов, от которых часто не спешат избавляться точки общественного питания.
  • Холод. Помещения на первых этажах могут быть сданы в эксплуатацию значительно позже, многие покупают офисные помещения с целью последующей аренды, что также приводит к тому, что такие помещения долгое время не отапливаются: в холодное время года это может принести дополнительный дискомфорт.
  • Квартирные кражи. Согласно статистике органов внутренних дел, квартиры на вторых этажах чаще всего становятся объектом домовых краж.
  • Общественная пепельница. Культура курения сигарет, как в голливудских фильмах, с хрустальной пепельницей в руке, не скоро дойдёт до российских реалий. Жители верхних этажей постоянно бросают бычки с балкона, что может привести не только к гигиеническим проблемам, но и к возгоранию: хранить на балконе мебель и декоративные диванные подушки станет довольно проблематично.

Вывод и рекомендации

Покупать квартиру над нежилым помещением или поискать варианты получше – вопрос, который каждый покупатель должен решить для себя сам, взвесив все возможные «за» и «против». Однако есть ряд общих рекомендаций, на которые стоит обратить внимание, если такая покупка все же предвидится:

  1. Всегда спрашивайте дисконт или дополнительные бонусы, которые часто перекрывают размер возможной скидки: застройщик может подарить место на парковке, террасу или предложить что-то своё.
  2. Уточняйте, какое именно помещение расположено снизу, и учитывайте его особенности: тем, кто работает по ночам, ресторан не доставит дискомфорта, а вот молодым семьям с маленькими детьми шум в вечернее время может доставить серьёзные неприятности.
  3. Побеспокойтесь о безопасности: поставьте решетки на окна, чтобы защитить себя от квартирных краж, балкон лучше застеклить, чтобы бычки с верхних этажей не привели к пожару, в противном случае нелишним будет установить пожарную сигнализацию.
  4. Заранее узнайте, как можно использовать террасы, выходящие на крыши нежилых помещений, и территории перед подъездом: террасы могут быть использованы коммерческими помещениями, рестораны могут размещать там столики в летнее время, что также создаст дополнительный шум, клумбы не всегда можно развести по собственному усмотрению – управляющая компания может наложить запрет на высаживание некоторых растений.
  5. Важно понять, на какую сторону выходят окна квартиры и какие проблемы это может повлечь за собой: если окна расположены у проезжей части со стороны фасада дома, то помимо шума снизу появятся дополнительные звуки и пыль от проезжающих мимо машин, дым от сигарет курящих сотрудников и посетителей, если окна выходят во двор, то такие проблемы будут сведены к минимуму.
Читайте также:  На чем растут бананы фото

Продажа квартир на вторых этажах над коммерческими помещениями на вторичном рынке — достаточно узкий сегмент. Владельцам такого жилья рекомендуют реализацию с дисконтом. На первичном рынке такую квартиру можно купить как с небольшой скидкой, так и без нее.

Ситуация на вторичном рынке недвижимости в Петербурге сегодня такова, что наиболее успешно продается самое недорогое жилье. К этой категории, безусловно, относятся небольшие по площади квартиры в хрущевках, брежневках, "кораблях" и других представителях "старой панели". По данным агентства "Петербургская Недвижимость", цена квадратного метра в ходе реальных сделок с такими квартирами варьируется от 72 до 106 тыс. рублей. Помимо торга с продавцом, позволяющего снизить цену предложения, можно выбрать вариант, который заведомо будет стоить чуть меньше, чем аналогичные квартиры. Это жилье на вторых этажах над коммерческими помещениями. Однако есть нюансы.

Сила привычки

"Если человек уже жил на нижних этажах, то его не очень пугает перспектива жить там снова, — уверена Марина Гусакова, менеджер компании "Адвекс на Ланском". — Достаточно часто продавцы такого жилья делают приличный ремонт, понимая, что покупателя при продаже именно это может привлечь. В процентном отношении цена на такие квартиры меньше аналогичных предложений на других этажах примерно на 10%".

Кстати, нынешние владельцы жилья на вторых этажах в панельных домах могут жить гораздо спокойнее, чем раньше. Дело в том, что сегодня в большинстве городских районов на сделки по переводу из жилого фонда в нежилой практически наложено "вето". Это значит, что можно не беспокоиться, что скоро этажом ниже появится пивной бар или магазин. Зато раньше такие сделки, в особенности для домов, расположенных в местах с активным пешеходным трафиком, практиковались очень часто. Заведения различного типа появлялись на месте бывших квартир, в которых была осуществлена перепланировка. И причем далеко не всегда законным способом. Поэтому многие хозяева квартир на вторых этажах оказывались уже перед фактом, что внизу под их жильем появлялись пивные, кафе, магазины. Бороться с этим на этапе уже переведенного помещения оказывалось невозможно.

Непростой вариант

Собственник квартиры над коммерческими помещениями в готовом доме должен готовиться к тому, что продавать такое жилье будет сложнее. "Однозначно, плохо жить над магазином или заведением общепита, — говорит Юрий Полищук, заместитель генерального директора АН "Невский Альянс". — Все понимают, что кафе или ресторан — это не только дополнительные шумы от вытяжки, громкой музыки, разговоров посетителей, но и запахи. А иногда даже неприятные соседи — тараканы и грызуны. Строительные магазины — это химия, испарения и вредные вещества. В меньшей степени будет раздражать жильцов тихий офис на этаже или спокойное госучреждение".

По данным Ассоциации риелторов Санкт–Петербурга и Ленинградской области, при продаже жилые квартиры на вторых этажах над "коммерцией" стоят по уровню спроса и цене на одной и той же ступени, что и жилье на первых этажах. Они находятся в экспозиции в 2–3 раза дольше обычных. Традиционно и на те и на другие спрос ниже, чем на аналогичное жилье на других этажах.

Свой покупатель

Тем не менее, по словам Марины Гусаковой, продать такую квартиру можно будет в тот же срок, что и обычное жилье без особенностей, если правильно задать цену. Иными словами, продавцам не стоит жадничать. Как утверждает Геннадий Багрянцев, генеральный директор ООО "Акрополь СПб", в целом если планировки квартир по стояку одинаковы, то характеристики данного жилья не отличаются от аналогичных квартир, расположенных выше. Риелторы отмечают, что шумоизоляция, утеплители, специальные козырьки, защищающие от воздействия световой рекламы и светящихся вывесок, позволят нивелировать негативное влияние обитателей коммерческих помещений на квартиры этажом выше. На квартиры на нижних этажах всегда есть свой покупатель — пожилые люди, любители собак и кошек, люди, имеющие страх высоты, и некоторые другие категории.

Читайте также:  Плотность умножить на объем это

Кстати, если жильем на втором этаже заинтересовались владельцы коммерческих помещений снизу, то в таком случае продать квартиру можно будет и дороже, чем в общем случае.

Нет разницы

Многие девелоперы, работающие в сегменте масс–маркет на первичном рынке, не считают, что квартира на втором этаже над коммерческими помещениями должна стоить дешевле. "В нескольких наших проектах на первых этажах располагаются коммерческие помещения, — рассказывает Артем Босов, директор по продажам ГК "КВС". — На стоимость квартир этажом выше этот факт непосредственного влияния не оказывает".

Такой же политики придерживаются и в компании "О2 Недвижимость". По словам Арины Швындиной, руководителя проектов компании, на рынке новостроек эконом– и комфорткласса, как правило, различий в стоимости между вторым, третьим и последующими этажами нет. "Квартиры на нижних и верхних этажах могут иметь совершенно одинаковые внутренние характеристики — планировку, отделку, — подтверждает эксперт. — Но внешнее окружение, конечно, будет отличаться. Квартиры на втором этаже имеют ряд преимуществ и недостатков. Например, двор и соседние дома — все, что увидят жители из окна. Еще один минус — более низкие показатели по шумоизоляции. Сигнализации автомобилей, разговоры людей на крыльце могут доставлять дискомфорт. Но проблема успешно решается установкой стеклопакетов. В защиту таких квартир — тут нет зависимости от лифта, пожилые люди смогут без проблем спуститься на улицу, а молодежь — вынести детскую коляску или велосипед. Кроме того, не нужно платить за подъем при доставке товаров. Спокойно можно оставить машину под окнами".

В некоторых компаниях есть различия в цене, но в основном они продиктованы разницей в этажности, а не конкретными характеристиками квартир над коммерческими помещениями. По словам Анжелики Альшаевой, директора по продажам и маркетингу ЗАО "Ленстройтрест", в проектах компании квартиры на втором этаже — причем не только те, что расположены над коммерческими помещениями, — стоят на 2–3% дешевле квартир, расположенных выше. Обусловлено это прежде всего тем, что более высокий спрос отмечается на жилье на средних этажах — начиная от третьего, а также на квартиры на верхних этажах, из которых открывается какой–то интересный вид. При этом жилье на втором этаже над "встройкой" проектируется с дополнительной тепло– и шумоизоляцией.

"Магазины, аптеки, кабинеты врачей, центры детского досуга — это удобно, экономит время, — уверена она. — И люди это понимают. Некоторые опасения вызывают предприятия общепита и продовольственные магазины, где продают алкоголь. Но здесь есть нюанс: крысы, тараканы, неприятные запахи возможны, если рестораном или продовольственным магазином стало помещение, изначально для этого не предназначенное. И при перепрофилировании не были соблюдены строительные и санитарные нормы". В новых жилых проектах, как правило, назначение коммерческих помещений предусматривается на стадии проектирования, и они изначально строятся с соблюдением всех требований.

Добрый день! Подскажите на какие нормы законодательства ссылать при написании притензии в Администрацию города в следующей ситуации: над нашей квартирой расположенной на 8 этаже многоквартирного 9 этажного+тех. этаж расположена слесарная лифтовой службы. Т.е. есть они занимают 1-к квартиру 9 этажа и по проекту там должна располагаться жилая квартира, но в 1987 году наверно так было можно, где захотели там и сделали лифтовую службу. Мы живем в постоянном шуме в рабочее время(с 8 до 20), у них там верстаки, какие то станки, дрели, болгарки и прочее, т.е. такой хронический капитальный ремонт над нашей головой на протяжении всех 28 лет проживания. А после работы они могут там остаться(т.к. контроля за их прибыванием или отсутствием нет) и устроить пьянку-гулянку. Ухода за помещением никакого нет, то батареи протекут, то краны сорвет( нас заливают стабильно 1-2 раза в год), окна страшные ни разу не покрашеные портят фасад здания Как заставить Администрацию города убрать этот бедлам?

Заявление (жалобу) подайте в 2 экз. – зарегистрировав у секретаря и проставив входящий номер и дату. Второй экземпляр оставьте у себя

Читайте также:  Гараж пенал размеры цена

Для грамотного составления обращения, жалобы в разные инстанции Вам поможет

Федеральный закон от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)

Есть такой документ:

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда
МДК 2-03.2003 (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170)

1.7.1. Переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Вам необходимо выяснить, а есть ли разрешение на такое переоборудование?!

В этом же документе есть раздел 4.10.4. Снижение шумов и звукоизоляция помещений

пишите заявление в Роспотребнадзор по своему субъекту РФ, они замерят уровень шума в квартире. Когда пишите жалобу о шуме, обязательно укажите, что этот шум причиняет ВРЕД ЗДОРОВЬЮ

Есть еще такой документ:

Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10 июня 2010 г. N 64 "Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10"

Приложение к данному Постановлению "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях":

III. Гигиенические требования к жилым помещениям………

Там есть VI. Гигиенические требования к уровням шума…

Если эта проблема касается не только Вашей квартиры, советую Вам объединиться с соседями и действовать коллективно.

Спасибо за ответ, соседям по их словам они не мешают. Так что будем бодаться самостоятельно. А ссылаться на 22 статью ЖК РФ можно, где про перевод из жилого в нежилое? Там написано, что нежилое помещение может располагаться только на первом этаже или если ниже расположенное помещение тоже является нежилым.

Как я Вам писала выше в решении, здесь нужно вопрос ставить о том были ли них соответствующие разрешения на переоборудование. И далее Вам эксперт также справедливо указал, что нужно проверить законность этого перевода помещения из жилого в нежилое. И еще также стоит выяснить, а может они вообще ничего не переоформляли и заняли квартиру под лифтовую службу?! Тогда нужно ставить вопрос о том, что жилое помещение (квартира) должна использоваться по назначению, то есть именно для проживания.

Подайте заявления с просьбой проведения проверки законности перевода жилого помещения в не жилое в ГЖИ и админимтрацию муниципального оразования. После того, как вам достоверно станет известна законность нахождения в указанной вами квартиры мастерской можно планировать дальнейшие действия.

Диана Третьякова, эксперт

9 июня 2015, 15:24,
4 года назад
Рейтинг: 15

Рейтинг обращения определяется активностью обсуждения: числом комментариев и одобрений (лайков).

Так-так-так — юридическая помощь онлайн © 2019 .
© Фонд Так-так-так .
Для писем: info@taktaktak.ru

Фонд «Так-так-так» является членом
Глобальной сети журналистских расследований

Присоединяйтесь к сообществу созна­тель­ных, соци­ально активных людей, знающих и готовых отстаивать свои права.

  • коррупция
  • финансы
  • авторское право
  • алименты
  • армия
  • выборы
  • гражданство
  • дети
  • договоры
  • документы
  • доступ к информации
  • жилье
  • ЖКХ
  • здоровье
  • избирательные права
  • имущество
  • Конституционные права
  • лишение прав
  • налоги и кредит
  • наследство
  • недвижимость
  • образование
  • пенсии
  • полиция
  • права потребителей
  • правосудие
  • предпринимательство
  • прокуратура
  • свобода слова
  • свобода совести
  • семья
  • собрания, митинги
  • собственность
  • субсидии и льготы
  • транспорт
  • трудовые отношения
  • уголовное право
  • частная жизнь
  • штрафы
  • экология
  • Адыгея респ.
  • Алтай, респ.
  • Алтайский край
  • Амурская обл.
  • Архангельская обл.
  • Астраханская обл.
  • Башкортостан респ.
  • Белгородская обл.
  • Брянская обл.
  • Бурятия респ.
  • Владимирская обл.
  • Волгоградская обл.
  • Вологодская обл.
  • Воронежская обл.
  • Дагестан респ.
  • Еврейская авт. обл.
  • Забайкальский край
  • Ивановская обл.
  • Ингушетия респ.
  • Иркутская обл.
  • Кабардино-Балкарская респ.
  • Калининградская обл.
  • Калмыкия респ.
  • Калужская обл.
  • Камчатский край
  • Карачаево-Черкесская респ.
  • Карелия респ.
  • Кемеровская обл.
  • Кировская обл.
  • Коми респ.
  • Костромская обл.
  • Краснодарский край
  • Красноярский край
  • Крым
  • Курганская обл.
  • Курская обл.
  • Ленинградская обл.
  • Липецкая обл.
  • Магаданская обл.
  • Марий Эл респ.
  • Мордовия респ.
  • Москва
  • Московская обл.
  • Мурманская обл.
  • Ненецкий авт. окр.
  • Нижегородская обл.
  • Новгородская обл.
  • Новосибирская обл.
  • Омская обл.
  • Оренбургская обл.
  • Орловская обл.
  • Пензенская обл.
  • Пермский край
  • Приморский край
  • Псковская обл.
  • Ростовская обл.
  • Рязанская обл.
  • Самарская обл.
  • Санкт-Петербург
  • Саратовская обл.
  • Саха (Якутия) респ.
  • Сахалинская обл.
  • Свердловская обл.
  • Севастополь
  • Северная Осетия – Алания респ.
  • Смоленская обл.
  • Ставропольский край
  • Тамбовская обл.
  • Татарстан, респ.
  • Тверская обл.
  • Томская обл.
  • Тульская обл.
  • Тыва респ.
  • Тюменская обл.
  • Удмуртская респ.
  • Ульяновская обл.
  • Хабаровский край
  • Хакасия респ.
  • Ханты-Мансийский авт. окр. – Югра
  • Челябинская обл.
  • Чеченская респ.
  • Чувашская респ.
  • Чукотский авт. окр.
  • Ямало-Ненецкий авт. окр.
  • Ямало-Ненецкий авт. окр.

Оставьте ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *